Mercado de arrendamento aumentou desde 2020, mas procura cresceu mais. Rendas subiram 43% em cinco anos.
Cinco anos depois do início da pandemia de Covid-19, o mercado de arrendamento em Portugal revela um crescimento na oferta de habitação, embora insuficiente para acompanhar a procura, que tem vindo a aumentar de forma mais acentuada. A consequência direta deste desequilíbrio é um agravamento dos preços das rendas, que subiram 43% desde 2020.
De acordo com dados divulgados pelo idealista/data, no primeiro trimestre de 2025 existiam 38.184 casas disponíveis para arrendar em território nacional, um aumento de 72% face ao mesmo período de 2020. Trata-se do valor mais elevado desde que há registo – ou seja, desde que o idealista começou a registar estes dados. No entanto, o crescimento da procura, estimado em 81%, tem ultrapassado largamente o aumento da oferta, pressionando os preços em todo o país.
Este cenário surge após um período de sucessivas alterações legislativas com impacto direto no sector. Durante o estado de emergência de 2020, o Governo liderado por António Costa implementou medidas como a suspensão de despejos e a interrupção dos prazos dos contratos de arrendamento. Em 2023, no contexto do programa Mais Habitação, foram impostas limitações ao aumento das rendas e proposto o arrendamento forçado de casas devolutas, medidas que geraram desconfiança junto dos proprietários.
Com a mudança de Executivo em 2024, o Governo liderado por Luís Montenegro procedeu à revogação de algumas dessas medidas, nomeadamente o arrendamento coercivo e o congelamento das rendas. Manteve, no entanto, a redução da taxa de IRS aplicada aos rendimentos prediais, que passou de 28% para 25%. Ainda assim, as políticas públicas continuaram a incidir sobretudo na proteção dos inquilinos, em detrimento do estímulo à colocação de mais imóveis no mercado.
A nível local, verifica-se que, entre 2020 e o início de 2025, várias cidades registaram um aumento significativo na oferta de casas para arrendar. Em Bragança, Vila Real, Viseu, Beja, Porto e Viana do Castelo, o número de imóveis disponíveis mais do que duplicou. Lisboa, com uma subida de 32%, mantém a maior oferta absoluta (mais de 10.000 casas), seguida do Porto (com mais de 5.500).
Em contrapartida, houve uma diminuição da oferta em cidades como Faro, Ponta Delgada e Funchal, uma situação atribuída ao crescimento mais acelerado da procura nestas zonas. De resto, em 12 das 18 cidades analisadas, a procura por habitação para arrendamento mais do que duplicou nos últimos cinco anos, com aumentos particularmente expressivos em Bragança e Évora. Em Lisboa, esse crescimento foi de 92%, o que levou à absorção de praticamente toda a nova oferta colocada no mercado.
Apesar de existirem atualmente incentivos à compra de habitação, sobretudo para jovens até aos 35 anos (com isenção de IMT e garantia pública), o arrendamento de longa duração mantém-se como solução habitacional relevante para muitas famílias. Mas os valores das rendas continuam em alta na maioria das cidades analisadas. A única excepção é Bragança, onde os preços caíram 22% desde 2020, fixando-se nos 6€/m², o valor mais baixo entre as 18 cidades estudadas.
O maior aumento registou-se no Funchal, onde as rendas subiram 93% desde a pandemia. Seguem-se Coimbra (74%) e Vila Real (73%). Beja apresenta o crescimento mais contido, com um acréscimo de 14%. No Porto, a subida foi de 59%, superando a variação observada em Lisboa, onde os preços aumentaram 46%.
Ainda assim, Lisboa mantém-se como a cidade com as rendas mais elevadas: no final de março de 2025, o valor mediano era de 22€/m² por metro quadrado. O Porto surge em segundo lugar, com 17,5€/m², seguido do Funchal (15,9€/m²), Faro (14,2€/m²) e Setúbal (12,3€/m²).
